PRESENTATO L’OSSERVATORIO FIMAA CONFCOMMERCIO 2025: I PREZZI DELLE COMPRAVENDITE DEGLI IMMOBILI NELLE LOCALITA’ TURISTICHE DELLA RIVIERA RAVENNATE

Case vacanza 2025, Milano Marittima guida la classifica delle località più ricercate

Ancora prezzi in crescita per gli immobili top nuovi, centrali usati e periferici usati, in media del 5%

Milano Marittima è al top del mercato delle case vacanza 2025. La località è l’incontrastata regina dei prezzi di compravendita di appartamenti e case per vacanza. Questa la classifica dei prezzi delle compravendite degli

immobili nelle località turistiche della riviera ravennate: al primo posto Milano Marittima con un prezzo massimo di top nuovo di 7.700 euro, al secondo posto Cervia (4.900 euro) e al terzo posto Pinarella (4.100 euro). Seguono nell’ordine al quarto posto Marina di Ravenna e Lido di Savio (3.700 euro), al quinto Punta Marina Terme (3.400 euro), al sesto Marina Romea (3.300 euro), al settimo Lido di Classe e Lido di Dante (3.000 euro), all’ottavo Casalborsetti (2.950 euro), al nono Porto Corsini e Lido Adriano (2.700 euro).

I dati sulle compravendite nelle località turistiche della riviera ravennate sono stati presentati questa mattina dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna, presso la Sala Convegni ‘Antonio Batani’ di Confcommercio Ascom Cervia.

Sono intervenuti Nazario Fantini Presidente Confcommercio Ascom Cervia, Mattia Missiroli Sindaco di Cervia, Stefano Stanzani Università di Bologna, Fabrizio Savorani, Esperto del settore immobiliare turistico F.I.M.A.A., Ivano Venturini, Presidente F.I.M.A.A. Confcommercio Emilia-Romagna.

NAZARIO FANTINI PRESIDENTE CONFCOMMERCIO CERVIA E PRESIDENTE F.I.M.A.A. CERVIA

“Quest’oggi ricopro il duplice ruolo di rappresentante di Confcommercio Ascom Cervia e della categoria dei mediatori immobiliari. Desidero esprimere innanzitutto la mia gratitudine al coordinamento provinciale per aver scelto nuovamente la nostra sede di Cervia come luogo di presentazione di questi dati di grande rilievo, che derivano da un’analisi approfondita del settore e che, mai come adesso, risultano essenziali per orientare le nostre decisioni e strategie nei prossimi mesi e negli anni a venire. Un ringraziamento sentito va anche alla Camera di Commercio di Ravenna, che ci ha sostenuto con impegno e dedizione.

Abbiamo attraversato un periodo complesso, segnato da situazioni e avvenimenti che nessuno avrebbe potuto prevedere o anticipare. Analizzando i dati, posso affermare che, relativamente all’ambito immobiliare, la città di Cervia ha registrato una stagione indubbiamente superiore alle aspettative, rispetto al quadro che avevamo ipotizzato in precedenza.

I numeri che emergono riguardo Milano Marittima – che si conferma in testa alle classifiche – così come quelli relativi a Cervia e Pinarella, che mantengono una posizione di rilievo sul podio del mercato immobiliare, sono la dimostrazione lampante che la nostra località continua a essere solida e attrattiva. Questo significa che Cervia viene percepita come un luogo ideale dove trascorrere periodi di varia durata, offrendo agli investitori un ambiente gratificante e ricco di opportunità, sia dal punto di vista personale che economico.

Chi decide di investire nel settore immobiliare qui a Cervia manifesta un livello di soddisfazione elevato, e la lieve flessione registrata in precedenza sembra ormai essere stata superata. Si tratta di un segnale estremamente significativo per la nostra città, che, pur tra le difficoltà, vede premiate le scelte strategiche e la direzione intrapresa dal territorio.

È importante però sottolineare che i dati riguardano il mercato turistico e, in particolare, le seconde case. Essere una località esclusiva è un onore ed è soddisfacente; occorre però bilanciare questo con la necessità di pensare a edilizia convenzionata con prezzi calmierati per le prime case, soprattutto per i giovani. Occorrerà ragionare quindi per trovare soluzioni affinché chi vuole acquistare una prima casa possa farlo senza entrare nel vortice di prezzi così alti.

Questo dato rappresenta un punto di partenza fondamentale, che ci consente di comprendere appieno il valore che la nostra città offre in termini di opportunità di investimento e di crescita. Cervia dimostra di essere ancora una meta privilegiata, capace di attrarre e soddisfare chi sceglie di puntare sulle potenzialità del mercato immobiliare locale.”

STEFANO STANZANI, UNIVERSITÀ DI BOLOGNA: CASE VACANZA 2025, CRESCE IL MERCATO IMMOBILIARE TRAINATO DAL TURISMO ITALIANO

Il mercato delle case vacanza in Italia continua a crescere rapidamente, trainato da una stagione turistica 2024 da record, che ha registrato oltre 466 milioni di presenze (superando i livelli pre-Covid), e da una domanda sempre più orientata verso soggiorni brevi e flessibili.

Secondo le analisi di FIMAA e ISTAT, anche il 2025 si conferma un anno favorevole per gli investimenti in immobili a vocazione turistica. In alcune località, grazie al fenomeno degli affitti brevi, i rendimenti lordi possono raggiungere il 10% annuo.

Nel primo semestre del 2025, il turismo italiano ha visto una componente straniera pari al 57,6% delle presenze totali, a conferma del crescente appeal internazionale delle destinazioni del Belpaese.

Si consolidano due tendenze chiave nel turismo italiano: la destagionalizzazione dei flussi e la digitalizzazione delle prenotazioni.

Le unità immobiliari attive destinate esclusivamente agli affitti turistici rappresentano circa l’1,3% dello stock abitativo nazionale, pari a circa 500.000 alloggi[1].

A queste si devono aggiungere le case vacanza per uso diretto, che si possono stimare intorno all’8,5% dello stock abitativo, ovvero circa 3 milioni di unità.

Come per il resto del mercato immobiliare, anche per il comparto delle case vacanza la congiuntura del 2025 appare nel complesso favorevole, pur con alcune differenze territoriali e temporali. Queste ultime sono influenzate dalla rapidità con cui circolano le informazioni, che condizionano le aspettative degli operatori e degli acquirenti anche nell’arco dello stesso semestre.

Nel primo semestre del 2025, le compravendite di abitazioni in Italia sono aumentate del 9,5% rispetto allo stesso periodo del 2024 (con un +9,2% nei Comuni capoluogo). I prezzi medi risultano in crescita del 4,2%, con un incremento più contenuto per il nuovo (+1,3%), segmento che sembra avviarsi verso una fase di stabilizzazione dopo il forte rialzo iniziato nel 2021.

Non è possibile quantificare con precisione il numero complessivo di compravendite di abitazioni a uso turistico, poiché queste sono incluse nei contratti di compravendita ordinari - basti pensare al caso della città di Roma, dove il fenomeno è in gran parte sommerso.

Tuttavia, nelle città monitorate, le compravendite di immobili turistici hanno generalmente seguito l’andamento medio del mercato residenziale nazionale, talvolta amplificandone le dinamiche.

Secondo l’indagine FIMAA condotta su un campione di 130 località turistiche italiane, i prezzi medi delle abitazioni variano sensibilmente:

da circa 1.500 euro/m² per un immobile usato in località lacustri,
fino a quasi 4.000 euro/m² per una nuova costruzione in località di mare.

Le quotazioni risultano tutte in crescita, con variazioni comprese tra +0,3% e +3,6%, a conferma della solidità del comparto immobiliare turistico.

Nel mercato delle case vacanza della riviera ravennate, nei primi nove mesi dell’anno, secondo la maggioranza di operatori FIMAA interpellati la domanda si è mantenuta sugli stessi livelli dell’anno precedente.

Sempre in base alla maggioranza dei giudizi espressi l’offerta in vendita è risultata in diminuzione, contribuendo a un calo percepito nel numero di compravendite: il 70% degli operatori interpellati ha infatti segnalato una riduzione degli scambi rispetto al 2024.

Per quanto riguarda i prezzi, il 60% dei testimoni accreditati FIMAA che hanno partecipato al sondaggio li considera stabili, a conferma di un mercato che, pur in rallentamento, mantiene una certa tenuta.

In base a questi giudizi è possibile individuare il numero di scambi 2025; si osserva la progressiva rarefazione che in termini di variazioni percentuali annue si possono quantificare, rispettivamente dal 2023 al 2025 (a preconsunitvo) nella misura di:

Per le località di Ravenna: -12,1% -7,0% e -8,0%;
Per le località di Cervia: 2,2% -9,1% -9,8%;
Per le località di Ravenna nel complesso: -6,2% -7,9% -8,8%.

Sul fronte dei prezzi medi di compravendita, dopo un 2024 che si è chiuso con rialzi del 1,8% per le località di Ravenna e del 2,7% per le località di Cervia (1,9% nel complesso delle località monitorate di Ravenna mare) i preconsuntivi 2025 delineano un prezzo medio per le località del Comune di Ravenna che sfonda soglia 2.320 €/mq (+2,5%) e che arriva a sfiorare i 3.000 €/mq per le località del cervese (+2,8%).

Nelle località marine di Cervia l’80% di operatori accreditati FIMAA valuta una domanda in locazione 2025 in riduzione rispetto ai livelli del 2024 e, a fronte di un’offerta in locazione giudicata stabile dal 60% del campione: il tasso di occupazione delle case vacanze nell’estate 2025 è stato percepito in riduzione dal 60% del panel; i canoni stabili secondo l’80% dei giudizi espressi

IVANO VENTURINI PRESIDENTE FIMAA PROVINCIA DI RAVENNA E PRESIDENTE FIMAA EMILIA-ROMAGNA

Fattori chiave che stanno guidando la significativa espansione del mercato immobiliare turistico regionale (Emilia-Romagna) sono molteplici e riguardano sia la domanda di acquisto che il dinamismo del settore turistico e il contesto macroeconomico.

I motori principali di questa crescita sono:

1. Il Settore Turistico e la Domanda in Aumento

Il settore turistico rimane il motore fondamentale di questo mercato. L'espansione immobiliare è direttamente guidata dalla domanda turistica in continua crescita, sia nazionale che internazionale.

• Aumento dell'Attrattività Internazionale:L'Osservatorio Regionale ha registrato nei primi otto mesi del 2025 un incremento significativo delle presenze dall'estero, pari al +14,8% sulla Riviera. Questa crescente attrattività internazionale si traduce in una maggiore domanda di immobili.
• Dinamismo delle Locazioni:Il mercato delle locazioni turistiche è molto dinamico, con i canoni destinati a crescere ulteriormente, spinti dalla forte domanda.

2. La Solida Domanda di Acquisto e Investimento

Il mercato è sostenuto da una domanda solida e diversificata:

• Acquisto di Seconde Case:Esiste una domanda solida per l'acquisto della seconda casa. La regione si conferma una meta di primario interesse per gli acquirenti di seconde case.
• Investimento a Reddito:È forte anche la domanda per l'investimento a reddito. La regione è considerata un "safe asset" (bene rifugio) per gli investitori.
• Forte Interesse degli Investitori:Il report di Scenari Immobiliari evidenzia un aumento di quasi il 9% nel settore "hospitality", a testimonianza del forte interesse degli investitori verso le seconde case e il turismo.
• Crescita dei Canoni di Locazione:L'aumento significativo dei canoni di locazione rende l'investimento immobiliare turistico particolarmente attraente.

3. Indicatori di Mercato Positivi e Fiducia

Diversi indicatori economici e di mercato confermano e rafforzano la visione ottimistica:

• Aumento delle Compravendite:Il mercato ha chiuso il 2025 con un aumento dei volumi di compravendita. I dati OMI relativi al primo trimestre 2025 hanno mostrato una netta ripresa delle compravendite anche a livello regionale (ad esempio, +9,3% a Bologna). Nomisma prevede una crescita costante delle compravendite anche per il biennio 2026-2027 a livello nazionale.
• Crescita Sostenuta dei Prezzi:Si registra un sostenuto rialzo dei prezzi, in particolare nel segmento della Riviera. Ad esempio, la provincia di Rimini ha registrato un aumento annuo del +6,50% a settembre 2025. Le previsioni indicano un'ulteriore pressione al rialzo sui prezzi di vendita nel 2026.
• Contesto Favorevole:L'ulteriore aumento delle compravendite nel 2026 sarà sostenuto da un contesto macroeconomico favorevole.
• Dinamismo Geografico:L'interesse è attratto non solo dalla Riviera, ma anche dalle città d'arte come Ravenna.

FABRIZIO SAVORANI ESPERTO SETTORE IMMOBILIARE TURISTICO FIMAA

Anche quest’anno dal Convegno di Scenari Immobiliari, a Rapallo, emerge che il mercato immobiliare italiano vivrà di buona salute pure nel 2026. Inoltre, anche la finanza italiana e internazionale scommette nel bel paese con un probabile miglioramento del nostro rating.

Queste premesse ci fanno essere sempre più ottimisti sul mercato, ma l’impegno nostro e di tutta la filiera dell’immobiliare diretta e indiretta, che vale il 25% del PIL nazionale, è di realizzare nuove costruzioni sempre meno energivore e migliorare quelle con classi energetiche basse, oltre ad ampliare i servizi nel settore immobiliare con sempre più professionalità.

Già dallo scorso anno investitori istituzionali ed esteri stavano e continuano ad attenzionare le località minori e di provincia con un particolare interesse al settore dell’ospitalità nelle città d’arte e turistiche.

Le amministrazioni locali sono sempre più attente a far sì che le città si rinnovino e trovino soluzioni o deroghe per determinati immobili in stato collabente o di nessun interesse con le attuali destinazioni e ciò nell’ottica di innovare i vecchi stabili in base alle richieste del mercato.

Per quanto riguarda le località delle nostre province, la reginetta anche quest’anno è Milano Marittima con valori compresi tra € 4.600/mq e i € 7.700/mq per i TOP NUOVI e tra € 2.600/mq e i € 4.000/mq per i PERIFERICI USATI.

Altre località premiate dal mercato in continua crescita sono: Cervia, Marina di Ravenna, Punta Marina Terme e Pinarella.

MATTIA MISSIROLI Sindaco del Comune di Cervia

Sono dati importanti quelli presentati oggi dai quali, però, voglio anche cogliere la sfida che è proprio di questo mandato amministrativo. È giusto tenere distinto il valore turistico delle case da quello proprio di abitazione. Soprattutto con un occhio a prime case e giovani perché dentro le dinamiche del mercato immobiliare delle case ci stanno dinamiche anche sociali. Da Sindaco, al netto della crescita del valore immobiliare che è un valore aggiunto importante che ci dà la cifra di quello che offre la nostra città, bisogna ragionare su soluzione in cui per – in particolare per i giovani – si ragioni facendo avvicinare di più il prezzo della casa a quello di costruzione che a quello turistico. Ad ogni modo resta che il valore delle case che sono è stato presentato oggi è un dato oggettivo che ci dice che la città tiene considerando che negli ultimi anni la strategia è stata quella di virare dalla sola offerta balneare ad una più complessa, legata al vivere bene e per tanti mesi. Insomma, Cervia si attesta come ‘una occasione da cogliere’.

Tabella con prezzi case vacanze 2025 e 2024

In foto da sinistra: Nazario Fantini Presidente Confcommercio Ascom Cervia e Presidente F.I.M.A.A. Cervia, Ivano Venturini Presidente F.I.M.A.A. Confcommercio Emilia-Romagna, Mattia Missiroli Sindaco di Cervia, Fabrizio Savorani Esperto settore immobiliare turistico F.I.M.A.A. e Stefano Stanzani Docente Università di Bologna.

Foto crediti Giampiero Corelli

UFFICIO STAMPA

[1] In Emilia-Romagna, la stima regionale è dello 0,7%, corrispondente a circa 40.000 abitazioni.