I PREZZI DI MERCATO DELLE ABITAZIONI TURISTICHE
Si confermano al top in regione Milano Marittima, Riccione e Cesenatico
Nella top ten anche Cattolica, Rimini, Cervia, Pinarella, Marina di Ravenna e Lido di Savio (all’ottavo posto a pari merito), Punta Marina Terme e Marina Romea (al nono posto a pari merito) e Lido degli Estensi e Lido di Spina (al decimo posto a pari merito). Tutti i dati dell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019 di F.I.M.A.A, con la collaborazione della Società di Studi economici NOMISMA
Milano Marittima si conferma la ‘regina’ delle località turistiche della nostra regione con un prezzo massimo di top nuovo di 6.500 euro.
Seguono al secondo posto Riccione (5.900 euro) e al terzo posto Cesenatico (5.500 euro). La top ten regionale vede poi al quarto posto Cattolica (4.600 euro), al quinto Rimini (4.300 euro), al sesto Cervia (4.000 euro), al settimo Pinarella (3.600 euro), all’ottavo posto a pari merito Marina di Ravenna e Lido di Savio (3.100 euro), al nono Punta Marina Terme e Marina Romea a pari merito (2.900 euro) e al decimo Lido degli Estensi assieme a Lido di Spina a pari merito (2.700 euro).
Sono alcuni dati contenuti nell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019 di F.I.M.A.A, con la collaborazione della Società di Studi economici NOMISMA, presentato questa mattina mercoledì 2 ottobre 2019, presso la Sala ‘A.Batani’ di Confcommercio Ascom Cervia. L’iniziativa è stata organizzata dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna, con il contributo della Camera di Commercio di Ravenna.
Hanno aperto la giornata i saluti dell’Assessore ai lavori pubblici di Cervia Enrico Mazzolani, del Presidente Confcommercio provincia di Ravenna Paolo Caroli e del VicePresidente Confcommercio Ascom Cervia e Presidente F.I.M.A.A. Cervia Nazario Fantini.
L’intervento di apertura è stato affidato a Luca Dondi dall’Orologio consigliere delegato Nomisma; sono seguiti poi Fabrizio Savorani, esperto del settore immobiliare turistico F.I.M.A.A. e Ivano Venturini, presidente Coordinamento Provinciale F.I.M.A.A. Confcommercio.
Durante l’incontro sono stati forniti i prezzi minimi e massimi medi di compravendita degli appartamenti turistici in regione e i canoni minimi e massimi degli appartamenti più richiesti.
OSSERVATORIO IMMOBILIARE TURISTICO F.I.M.A.A. 2019
Prezzi minimi e massimi medi di compravendita di appartamenti
I dati nazionali
Aumentano le compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Rispetto allo scorso anno le transizioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 6,1%, in linea col dato nazionale (+6,5%); in particolare, le località marine hanno fatto segnare +6,4%, quelle montane +4,0%, mentre quelle lacuali +7,6%.
In generale nel 2019 i prezzi di mercato delle abitazioni turistiche sono diminuiti, facendo segnare una flessione annuale del -1,8%, meno intensa della variazione registrata nel 2018 (-2,5%). A far segnare gli arretramenti più marcati sono state le località marine in provincia di Genova (in media -5,7%) e di Roma (-3,8% medio). In particolare, si segnalano il -6,8% di Santa Margherita Ligure, il -6,4% di Rapallo, il -5,3% di Sestri Levante e il -5,0% di Fregene.
Le località che hanno registrato variazioni positive sono solo una decina. Tra di esse, Senigallia (AN), con un aumento del 3,8%, alcune località montane in provincia di Udine (es. Tarvisio, +3,3%), Livigno (SO) e Lignano Sabbiadoro (UD), che hanno registrato un aumento dei prezzi medi del 2,0%. Tengono maggiormente gli immobili di qualità e nuovi.
Il mercato immobiliare in Italia
La fragilità del quadro economico domestico non sembra compromettere le capacità di risalita del settore immobiliare che, dopo la pesantissima crisi che lo ha colpito, sta ora faticosamente recuperando le posizioni perse durante la lunga parentesi recessiva. Si tratta di evidenze che è possibile ricavare sia dall’ulteriore espansione dell’attività transattiva che dal graduale miglioramento di tutti i principali indicatori economici del comparto.
Come testimoniato dall’Indice Nomisma di performance residenziale, la media dei principali mercati si colloca in posizione ascendente nel nuovo ciclo economico. Tale dinamica è alimentata non solo dalla pressione della domanda e dall’incremento delle compravendite, ma dalla contrazione di tempi di vendita e sconti praticati, nonché, per la prima volta, dalla timida risalita dei valori. Proprio l’inversione di tendenza dei prezzi, seppure circoscritta a taluni mercati, rappresenta un elemento di potenziale irrobustimento della congiuntura favorevole che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni.
Il mercato delle abitazioni per vacanza
In un contesto di forte crescita dei flussi turistici registrati nel 2018 e previsti per l’anno in corso, il mercato delle case vacanze segna un ulteriore incremento delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche.
Le transazioni registrate sono aumentate nel 2018 (+6,1% rispetto all’anno precedente), con intensità maggiore rispetto alla variazione registrata nel 2017 (+3,5% su base annua).
A favorire la risalita del mercato ha contribuito, anche nelle località turistiche, l’ulteriore diminuzione dei valori di mercato.
Il segmento delle case per vacanza, come è successo nel mercato nelle maggiori città italiane, è stato investito da una riduzione dei prezzi di vendita lievemente inferiore a quella del precedente anno.
Il prezzo medio di un’abitazione turistica in Italia è 2.134 euro al mq commerciale, che rappresenta la sintesi dei seguenti valori differenziati per tipologia abitativa e località turistica.
In cima alla classifica italiana delle principali località turistiche per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi troviamo, appunto, Capri (NA), con valori che raggiungono i 12.700 €/mq. Completano il podio Forte dei Marmi (LU) con 12.600 €/mq e Madonna di Campiglio (TN) con 12.400 €/mq. Santa Margherita Ligure (GE), dopo parecchi anni in vetta alla classifica, scende al quarto posto, seguita da Courmayeur (AO), Cortina d'Ampezzo (BL), Selva di Val Gardena (BZ) e Porto Cervo (SS).
Secondo gli operatori del settore, anche quest’anno il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (64%), mentre le quote restanti sono riconducibili a finalità di investimento (17%) o ad un misto delle due tipologie precedentemente citate (19%).
Sulla distribuzione delle intenzioni di acquisto tra italiani e stranieri, nel complesso la domanda di abitazioni per vacanza proviene da italiani nell’85% dei casi, mentre per il 15% risulta alimentata da soggetti stranieri, in lieve calo rispetto alla rilevazione dello scorso anno.
Per quanta riguarda la locazione, la domanda della componente straniera risulta più elevata e raggiunge il 29%, mentre la componente italiana è pari al 71% (identica distribuzione registrata un anno fa).
Per ultimo è stato chiesto agli operatori di descrivere il profilo delle famiglie che prendono in locazione una casa per vacanza per almeno un mese e le dotazioni richieste. Si tratta, nella maggioranza dei casi, di famiglie numerose con 4 e più componenti (oltre il 70% delle risposte) e, in misura minore, con 3 componenti (23%). Solo in piccola parte la domanda di locazione proviene da famiglie con 2 componenti (5%).
Per quanto riguarda la provenienza, il 30% della domanda di locazione proviene dalla stessa regione, il 54% da altre regioni e il 16% dall’estero.
Per quanto riguarda le dotazioni, sono richieste in prevalenza abitazioni con una cucina ben attrezzata, con balcone o terrazzo abitabile, in localizzazioni adiacenti all’attrattore turistico e possibilmente con posto auto.
In conclusione, nel corso del 2018-2019 si è ulteriormente consolidato il recupero del mercato immobiliare anche nelle località turistiche, seppure in un contesto congiunturale di fragilità e incertezza che rende difficile il contagio della ripresa ai valori di mercato ed espone i contesti territoriali ancora poco conosciuti da un punto di vista turistico al rischio di perdurante debolezza e ricadute.
OSSERVATORIO IMMOBILIARE TURISTICO FIMAA 2019
Canoni minimi e massimi medi settimanali ordinari dell’appartamento più richiesto, composto da camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto, spese incluse (euro a settimana)
Il consigliere delegato Nomisma Luca Dondi dall’Orologio ha dichiarato «dobbiamo considerare un dato significativo: in questo momento gli alberghi rappresentano un nuovo mercato all’attenzione degli investitori, soprattutto stranieri. L’interesse - una volta preminente verso uffici, centri commerciali e immobili da adibire a servizi - si sta spostando verso il settore alberghiero seppur limitandosi alle grandi (Roma, Milano, Firenze) che rappresentano il 70% degli investimenti. La sfida sarà quella di creare una opportunità che richiami investimenti sulle strutture alberghiere oltre le principali città italiane. Per farlo, occorre un risposta competitiva degli alberghi che tenga conto dei cambiamenti del mercato: aumento delle prenotazioni ‘Fai da te’, dell’aumento del ‘Lusso di massa’ e di un cambiamento dei tempi di permanenza»
L’ esperto del settore immobiliare turistico F.I.M.A.A. Fabrizio Savorani ha dichiarato «nel nostro paese non si allenta la tensione e ciò sta portando le famiglie e gli investitori a riconsiderare il mattone come bene rifugio e soprattutto, le località turistiche e le città d’arte per le loro peculiarità, raccolgono molte richieste di famiglie e investitori che oltre a difendere il proprio denaro, possono in alcuni casi sfruttare gli appartamenti per vacanze meritate ed in altri casi trarne un reddito con la gestione e gli affitti turistici. Dopo 8-9 anni di crisi immobiliare la parola d’ordine è “qualità” ed è necessario ripensare la casa come bene ecosostenibile a bassissimo consumo energetico che permetta una migliore qualità nell’abitare».
